Informationen für Hausbesitzer
Denkmalbeschreibung: Baumaßnahme muss mit zuständiger Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein
Modernisierungs- und Instandsetzungskosten für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen können mit bis zu 9 % pro Jahr abgeschrieben werden. Dies gilt sowohl für selbstgenutzte wie auch für vermietete Objekte. Die Denkmalabschreibung wird nach dem Einkommensteuergesetz aber nur gewährt, wenn die Gebäude im Inland liegen und die Baumaßnahme in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde durchgeführt wird.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss die erforderliche behördliche Zustimmung zeitlich vor dem Beginn der Baumaßnahme vorgenommen werden, da der bisherige Zustand des Baudenkmals und die Erforderlichkeit der Baumaßnahme beurteilt werden muss. Wird die Behörde erst nachträglich eingeschaltet, kann daher keine erhöhte Abschreibung beansprucht werden.
Dem Bundesfinanzhof (BFH) lag nun ein Fall vor, in dem ein deutscher Steuerzahler eine Wohnung in Frankreich saniert hatte, die dort unter Denkmalschutz stand (“inscrit monument historique”). Die Baumaßnahme hatte er im Vorhinein weder mit einer französischen noch mit einer deutschen Denkmalschutzbehörde abgestimmt. Das deutsche Finanzamt versagte die Denkmalabschreibung und wurde darin nun vom BFH bestärkt.
Ob es unionsrechtskonform ist, dass sich die erhöhte Abschreibung auf in Deutschland belegene Gebäude beschränkt, konnten die Bundesrichter offen lassen, da die Baumaßnahme jedenfalls nicht in Abstimmung mit der zuständigen französischen Denkmalschutzbehörde erfolgt war. Eine solche Abstimmung ist nach Gesetz und Rechtsprechung zwingend geboten.
Hinweis: Sofern Sie für ein Bauprojekt die Abschreibung in Anspruch nehmen wollen, ist die frühzeitige Einbindung der Denkmalschutzbehörde bei der Sanierung bzw. Modernisierung aus steuerlicher Sicht also unverzichtbar. Durch die Denkmalabschreibung lassen sich erhebliche Steuerspareffekte generieren. Sprechen Sie Ihren steuerlichen Berater frühzeitig an, sofern Sie ein entsprechendes Projekt realisieren wollen, da die steuerliche Förderung einige Fallstricke enthält, die es zu umgehen gilt.
Fünfjahreszeitraum und Dreiobjektgrenze: Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?
Wenn Sie ein Grundstück kaufen und nach kurzer Zeit wieder verkaufen, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Handelt es sich um mehrere Grundstücke, schaut das Finanzamt besonders genau hin. So geht es zum Beispiel bei einem Kauf und Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Der hieraus erzielte Gewinn ist natürlich steuerpflichtig. Aber daneben fällt auch noch Gewerbesteuer an. Das Finanzgericht Münster (FG) musste kürzlich darüber urteilen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorlag oder nicht.
Die Klägerin war die Rechtsnachfolgerin einer GmbH, die per notariellem Vertrag im Jahr 2013 13 Grundstücke veräußerte. Alle Grundstücke wurden im Jahr 2007 erworben, bei allen war der Fünfjahreszeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf um einige Monate überschritten. Das Finanzamt versagte die beanspruchte erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Die Tätigkeit der GmbH sei über eine reine Vermögensverwaltung hinausgegangen und damit die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten worden. Die Klägerin begründete den Verkauf der Immobilien mit dem plötzlichen Tod eines Geschäftsführers der GmbH. Mit dem Verkaufserlös hätten Darlehen abgelöst werden müssen.
Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Nach Ansicht des Senats wurde die Grenze der Vermögensverwaltung nicht überschritten. Alle 13 Objekte seien erst nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums veräußert worden. Es lägen entgegen der Ansicht des Finanzamts auch keine besonderen Umstände vor, aufgrund derer trotz Überschreitens des Fünfjahreszeitraums von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen sei. Der Fünfjahreszeitraum sei auch nicht nur geringfügig überschritten worden.
Gegen eine Verkaufsabsicht der Grundstücke bereits bei Erwerb sprach, dass für die aufgenommenen Darlehen eine längerfristige Laufzeit vereinbart worden war. Aufgrund der früheren Rückzahlung der Darlehen waren daher Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten. Die hohe Anzahl der veräußerten Grundstücke allein kann nach Ansicht des Senats nicht zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führen. Es müssten auch die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Veräußerungsabsicht habe sich hier erst aus dem überraschenden Tod eines Gesellschafter-Geschäftsführers ergeben. Im Übrigen sei daher auch die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nicht zu versagen.
Steuerbefreiung für Photovoltaikanlagen: Neues Anwendungsschreiben schafft Klärung in Zweifelsfragen
Betreiber von Photovoltaikanlagen wurden mit dem Jahressteuergesetz 2022 von etlichen steuerlichen Hürden und Fallstricken befreit. Rückwirkend ab 2022 sind Einnahmen einkommensteuerfrei, die durch die Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz erzielt werden. Gleiches gilt für den Eigenverbrauch. Die Befreiung gilt allerdings nur im Zusammenhang mit Anlagen, die auf Einfamilienhäusern oder nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, wie Garagen oder Nebengebäuden, installiert sind und maximal eine Bruttoleistung von 30 kWp erbringen. Für größere Photovoltaikanlagen (z.B. auf Mehrfamilienhäusern) gilt die Steuerbefreiung, wenn deren Maximalleistung nicht mehr als 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit beträgt. Beim Betrieb von mehreren Photovoltaikanlagen dürfen pro Steuerzahler 100 kWp nicht überschritten werden.
Hinweis: Die Einkommensteuerbefreiung gilt nicht nur für neu installierte Photovoltaikanlagen, sondern auch für bestehende Anlagen. Für Besitzer von älteren Anlagen kann dies recht lukrativ sein, weil sie häufig noch hohe Einspeisevergütungen beziehen.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat nun in einem aktuellen Anwendungsschreiben zahlreiche Einzelfragen zur neugeschaffenen Steuerbefreiung aufgegriffen. Die wichtigsten Aussagen im Überblick:
- Auch Fassadenphotovoltaikanlagen und dachintegrierte Anlagen können unter die neue Steuerbefreiung fallen, nicht jedoch auf freier Fläche errichtete Anlagen.
- Der Betreiber der Photovoltaikanlage muss nicht zwingend Eigentümer des Gebäudes sein, auf dem die Anlage installiert ist.
- Steuerbefreit sind neben der Einspeisevergütung auch von Mietern gezahlte Entgelte für Stromlieferungen und erhaltene Vergütungen für das Aufladen von Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugen.
- Für steuerbefreite Photovoltaikanlagen können ab dem Wirtschaftsjahr 2022 keine steuermindernden Investitionsabzugsbeträge mehr gebildet werden. Wurden solche Abzugsbeträge vor 2022 gebildet und noch nicht gewinnwirksam hinzugerechnet, müssen sie rückgängig gemacht werden.
- Betriebsausgaben in Zusammenhang mit steuerbefreiten Photovoltaikanlagen sind ab 2022 nicht mehr steuerlich abzugsfähig.
Hinweis: Das BMF stellt in seinem Schreiben zudem anhand von Beispielsfällen dar, wie die für die Steuerbefreiung geltenden Leistungshöchstgrenzen zu berechnen sind (zweistufige objekt- und subjektbezogene Prüfung).
Wenn die PV-Anlage steuerbefreit ist: Kosten können als Handwerkerleistungen abgesetzt werden
Einnahmen aus dem Betrieb von kleinen und mittleren Photovoltaikanlagen bis 30 kWp sind seit 2022 einkommensteuerbefreit. Seit 2023 entfällt beim Kauf der Anlagen zudem die Umsatzsteuer.
Wer eine steuerbefreite Anlage betreibt, kann die anfallenden Kosten zwar nicht mehr als Betriebsausgaben steuerlich absetzen, es eröffnet sich für ihn dann aber eine andere Steuersparmöglichkeit: Die Kosten für die Installation, Wartung und Reparatur der Anlage können mit maximal 6.000 EUR pro Jahr als Handwerkerleistungen in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden, sofern die Anlage im eigenen Haushalt installiert ist (z.B. auf dem Balkon oder dem Dach des selbstgenutzten Hauses).
Das Finanzamt zieht 20 % der Kosten, maximal 1.200 EUR pro Jahr, von der tariflichen Einkommensteuer ab. Begünstigt sind allerdings nur die Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht die Materialkosten für die Anlage. Weitere Voraussetzung für den Steuerbonus ist, dass eine Rechnung vorliegt, in der die begünstigten Kosten extra ausgewiesen sind, und dass der Rechnungsbetrag per Überweisung bezahlt wurde. Bei Barzahlung geht der Steuerbonus verloren.
Hinweis: Wer für seine Photovoltaikanlage öffentliche Fördermittel erhalten hat, darf den Steuerbonus für Handwerkerleistungen hingegen nicht abziehen. In diesen Fällen sollte also vorab geprüft werden, ob eine öffentliche Förderung oder der Steuerbonus für Handwerkerleistungen am Ende lukrativer ist.
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